Vous avez pour projet de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement ? Cet achat représentant une somme importante, il convient de bien connaître les modes de financement qui s’offrent à vous pour l’acquisition de votre future nouvelle résidence principale. Comment financer un bien immobilier de façon sûre et tout en respectant son budget ? Nos conseils.
L’emprunt immobilier : différentes formules pour acquérir votre bien
S’il existe plusieurs formules d’emprunt pour financer son bien, on retrouve des similitudes parmi ces différentes options. On pensera par exemple à l’assurance de prêt immobilier, non obligatoire mais vivement conseillée pour sécuriser son prêt.
Depuis 2010, vous n’êtes d’ailleurs plus tenu de souscrire cette assurance auprès de la banque chez qui vous aurez votre emprunt. Les avantages de faire déléguer son assurance de prêt immobilier sont nombreux, et on y trouve notamment le fait de bénéficier de garanties adaptées à votre projet.
Des points forts qui rejoignent d’ailleurs le fait qu’il existe plusieurs options d’emprunts immobiliers, proposées par de nombreux établissements bancaires.
Par ailleurs, pour pouvoir bénéficier d’un prêt, il vous faut préparer en amont des pièces justificatives afin de monter le dossier. Ces éléments sont d’ailleurs déterminants pour l’accord de l’octroi du prêt et le montant accepté par l’établissement bancaire. Dans de nombreux cas, il faut également pouvoir fournir un apport personnel équivalent à un pourcentage du prix d’achat du bien. Ce taux varie selon le type d’emprunt immobilier demandé.
En effet, la banque calcule, d’après les documents que nous allons citer ci-dessous, votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas excéder 35%, un taux en vigueur en 2024.
Parmi les éléments-clé à fournir, on trouve notamment :
- les pièces justificatives d’identité (CNI, passeport en cours de validité)
- les derniers avis d’imposition ;
- les 3 derniers bulletins de salaire (ou attestations de chiffres d’affaires pour les auto-entrepreneurs) ;
- les 3 derniers relevés de compte en banque ;
- un justificatif de domicile ;
- un compromis de vente ;
Ces documents attestent de votre solvabilité en tant qu’emprunteur potentiel et conditionnent donc grandement l’acceptation du crédit pour votre projet d’acquisition immobilière.
Le prêt amortissable
Prêt immobilier le plus “classique”, il se rembourse via des mensualités établies selon le montant total emprunté, la durée du prêt et le taux d’intérêt au moment d’y souscrire. La durée de ce prêt varie généralement de 5 à 25 ans. Le terme amortissable s’explique donc par le fait que ce prêt se rembourse dans le temps à l’aide de mensualités.
Le prêt in fine
On désigne derrière ce terme un prêt qui ne se rembourse que partiellement au fur et à mesure (intérêts mensuels). Le montant total est dû une fois le contrat de prêt échu. En revanche, ce type de prêt implique dans la plupart des cas un taux d’intérêt supérieur à un emprunt immobilier “traditionnel” évoqué ci-dessus.
Par ailleurs, ses conditions d’accès s’avèrent plus strictes qu’un prêt amortissable : revenus plus élevés, apports personnels de près d’un tiers du bien immobilier etc.
Le prêt à taux zéro
Ce type d’emprunt correspond à une aide financière puisqu’il n’implique dans ses mensualités aucuns intérêts à rembourser. Seule la somme empruntée est dûe. Un moyen de réaliser de précieuses économies pour accéder à l’acquisition de son bien immobilier.
Le prêt à taux zéro est cependant plus difficile d’accès que d’autres types d’emprunts. Il dépend par exemple des conditions de ressources, étant réservé aux ménages ne dépassant pas un certain seuil. La performance énergétique du bien à acquérir est également prise en compte dans l’acceptation ou non de l’octroi de ce prêt, de même que l’emplacement du bien.
Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, sachez que vous pouvez également bénéficier, selon votre zone géographique, d’aides supplémentaires. N’hésitez pas à vous rapprocher des organismes de votre commune, département ou région pour connaître les aides disponibles selon votre situation
Le prêt relais
Ce prêt s’applique aux ménages déjà propriétaires d’un bien. Comme son nom l’indique, il fait la passation entre la vente du bien actuel et l’achat du nouveau bien. Il permet l’acquisition de ce dernier avant la revente du bien déjà possédé. La somme empruntée est dûe une fois la vente conclue. Appelé aussi parfois achat-vente, ce prêt de courte durée est idéal lorsqu’il s’écoule peu de temps entre la vente du bien immobilier déjà possédé et l’achat du nouveau bien. Pour ce type de prêt, les garanties d’assurance décès et de perte totale et irréversible d’autonomie sont obligatoires. Sans celles-ci, le prêt relais n’est pas accordé.
Le bien à vendre fait l’objet d’une estimation puisque cela permet de connaître les apports dont dispose le ménage souhaitant acquérir un nouveau bien en finançant en partie ce dernier via le prêt-relais.
Il peut alors être nécessaire de revoir le prix de vente à la baisse, louer l’ancien bien ou vendre le nouveau si jamais le bien initialement à vendre ne trouve pas acquéreur. D’autres ménages font le choix de se tourner vers un prêt classique (le prêt amortissable) si la vente de leur bien n’aboutit pas.
Le prêt aidé
Synonyme d’aide financière, le prêt aidé comprend différents types d’emprunts comme le prêt conventionné, le prêt action logement ou encore le prêt conventionné. Le prêt à taux zéro évoqué un peu plus haut entre d’ailleurs dans cette catégorie.
Là encore, il s’adresse aux ménages dont les ressources financières ne dépassent pas un certain seuil et peut donc être plus difficile d’accès qu’un emprunt traditionnel.
Le financement comptant
Dans de rares cas, un ménage peut déjà disposer de l’ensemble des fonds pour acquérir un nouveau bien immobilier. Des revenus élevés, une épargne suffisante, des sources de revenus supplémentaires (ex : loyers), la vente d’une résidence secondaire… sont quelques exemples de ce qui permet le financement comptant du prochain bien immobilier. Bien entendu, le coût total de l’acquisition représente le facteur déterminant de cette possibilité de financement.
Le ménage devient alors directement propriétaire sans devoir monter un dossier de prêt et s’engager à le rembourser selon les spécificités de l’emprunt immobilier souscrit.
Prendre en compte les coûts supplémentaires
Nous parlions ci-dessus du coût total d’acquisition. En effet, le prix du bien représente la majeure partie du coût du projet. Cependant, des frais annexes viennent s’ajouter à cette acquisition, voyons lesquels, et pour quels montants approximatifs.
Frais de dossier
Plusieurs emprunts immobiliers nécessitent de s’acquitter de frais de dossier. Des chiffres qui sont extrêmement variables selon l’établissement bancaire prêteur et selon le coût total du crédit. On estime cependant que les frais de dossiers s’élèvent à 1% du montant total emprunté, car ce taux varie de 0.5 à 1.5%. Selon la banque vers qui se tourner pour un emprunt, par exemple de 200 000€, les frais de dossiers pourront s’élever à 500€ ou aller jusqu’à 2000-3000€.
Cependant, nombreuses sont les banques qui fixent des montants minimum mais aussi des plafonds pour éviter des frais de dossiers trop importants auprès de leurs emprunteurs.
Au vu des sommes empruntées pour financer un bien immobilier, les frais de dossier représentent des coûts non négligeables qu’il est donc crucial de bien intégrer à votre budget avant de signer toute offre de prêt puisqu’un emprunt vous engage et doit être remboursé.
Néanmoins, lors de promotions ou pour certains types de crédit, les banques peuvent vous permettre d’emprunter sans frais de dossiers. Un moyen de favoriser les primo-accédants dans l’acquisition de leur tout premier bien immobilier.
Les frais de dossiers sont généralement à rembourser au cours de la première échéance, avec donc la première mensualité. Si vos apports personnels vous le permettent, libre à vous de vous acquitter de ces frais en amont afin de garder des mensualités régulières.
En revanche, vous n’avez pas à vous acquitter de frais de dossier tant qu’aucune offre de prêt n’est signée, même si vous êtes déjà en phase de discussion avec votre banque pour l’obtention du crédit immobilier.
Il reste possible de négocier les frais de dossier selon votre profil emprunteur. Des critères comme le fait d’être en couple, en CDI, de disposer d’au moins 15% d’apports personnels pour financer le bien et d’avoir un faible taux d’endettement sont par exemple très favorables pour la négociation à la baisse des frais de dossier.
Si vous avez déjà un compte et de l’épargne, ou encore une autre assurance au sein de la banque, vous augmentez là aussi vos chances de réduire les frais de dossier de votre emprunt immobilier.
Cependant, des profils dits “plus complexes” (faibles apports personnels, situation professionnelle moins stable) rendent plus difficiles le fait de revoir à la baisse le montant des frais de dossier à la banque.
Il reste toujours possible, quel que soit votre profil, de solliciter un courtier en prêt immobilier pour vous aider dans vos négociations de frais de dossier.
Enfin, certains crédits comme le prêt à taux zéro n’impliquent aucun frais de dossier. Le prêt accession sociale en comporte, mais ces frais ne peuvent excéder 500€, peu importe le montant emprunté.
Frais de notaire
En tant qu’acheteur d’un bien immobilier, il vous faudra bien sûr compter le prix du bien, mais pas seulement, et ce, que vous passiez par un crédit ou par un achat comptant pour le financement.
Rappelons que le passage devant notaire pour un achat immobilier est très vivement conseillé. Cela sécurise la transaction, permet d’éviter les litiges et vous garantit que l’acte de vente est bien conforme légalement.
De quoi se prémunir de gros risques (ex : clauses abusives, validité du titre de propriété) au vu des sommes colossales engagées.
Cependant, l’intervention d’un notaire suppose, en tant qu’acquéreur, de régler des frais inhérents à cet intermédiaire.
Ces frais dits “de notaire” regroupent en vérité trois catégories de frais : la taxe de publicité foncière, les émoluments (ou rémunération du notaire) ainsi que les frais et débours.
La taxe de publicité foncière varie selon la nature du bien : neuf (ou en cours d’achèvement) ou ancien. Elle est plus avantageuse (taux dit “réduit”) dans le premier cas et plus élevée (taux dit “normal”) dans le second. Son taux global maximal s’élève à 0,71% de la valeur du bien avec le taux réduit et 5,81% avec le taux normal.
Les émoluments, réglementés par l’Etat, correspondent à un taux variable selon le montant du bien acquis. Il est dégressif puisqu’il s’élève par exemple à 3.87% pour une acquisition jusqu’à 6500€ (cas quasiment inexistant en immobilier), 1,064% pour un bien dont la valeur est comprise entre 17 000 et 60 000€ et 0,799% pour une valeur de plus de 60 000€.
Cependant, comme les frais de dossiers auprès de la banque, le notaire a la possibilité d’appliquer jusqu’à 20% de remise sur ses émoluments.
Enfin, les frais et débours désignent ce que doit régler le notaire pour le dossier d’achat immobilier. On peut donc les comparer à des frais de dossier. Les frais et débours comportent par exemple les documents d’urbanisme ou frais pour la consultation du cadastre.
Au total, on estime que les frais notariés s’élèvent entre 2 et 8%. Un taux qui varie selon que le bien acquis soit neuf (frais de 2 à 4%) ou ancien (7 à 8%)
Éventuels travaux (ex : rénovation énergétique)
Si vous acquerrez un logement ancien, il est fort probable que celui-ci ne dispose pas d’équipements très performants en termes énergétiques. Aussi, pour des raisons de confort, mais aussi de consommation d’énergie, il est vivement préconisé de faire procéder à des travaux dits de rénovation énergétique avant d’y emménager. Afin d’en profiter dès l’obtention des clés, ces travaux peuvent être effectués avant l’entrée dans le logement.
Si les travaux concernant par exemple l’isolation (des murs, des sols…), le changement des menuiseries ou l’installation d’un dispositif de chauffage moins énergivore (ex : pompe à chaleur), il est possible de bénéficier de dispositifs d’aide financière à la rénovation. Des organismes comme l’ANAH ou les collectivités locales peuvent ainsi vous aider à réduire drastiquement les coûts pour bénéficier d’un logement moins énergivore.
Il peut également être nécessaire d’envisager d’autres travaux comme la construction d’une piscine, le réagencement des pièces en détruisant ou ajoutant un mur, le changement de carrelage… Autant de modifications de votre futur logement qui impliquent parfois des coûts élevés.
Ces travaux devront être effectués une fois que vous serez propriétaire du bien, mais étant généralement réalisés rapidement après l’obtention du bien, nous les intégrons aux frais à prévoir au moment de l’acquisition de votre future maison ou appartement.
